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Wieviel ist meine Immobilie wert?

Vor allem in deutschen Großstädten explodieren derzeit die Immobilienpreise. So mancher Eigentümer fragt sich, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf gekommen ist. Doch vor jeder Überlegung zum Verkauf steht die Frage: „Wieviel ist meine Immobilie eigentlich wert?“

 

Für die Bestimmung des Marktwerts von Immobilien können grundsätzlich drei verschiedene Verfahren verwendet werden. Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert anhand der Gesamtkosten für die Neuerstellung des Gebäudes. Dieses Verfahren macht vor allem bei Objekten in weiträumig bebauten ländlichen Lagen Sinn. Außerhalb der Innenstadt gibt es oft genug freie Grundstücke, auf denen sich ggf. das gleiche Objekt, z.B. ein Einfamilienhaus, noch einmal bauen lässt. Daher bietet es sich in diesen Fällen an auszurechnen, ob es nicht günstiger ist, ein Grundstück zu kaufen und ein neues Haus zu bauen, anstatt das angebotene, bereits fertiggestellte Haus zu kaufen.

Bei Kapitalanlegerobjekten in Innenstadtlagen wie z.B. Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gibt es in den meisten Fällen kein freies Grundstück „nebenan“, auf dem sich das gleiche Gebäude noch einmal bauen ließe. Daher ist die Bewertung anhand des Sachwerts für solche Objekte in vielen Fällen nicht sinnvoll.

 

Wohnung verkaufen: ja oder nein? – Wieviel ist meine Eigentumswohnung wert?

Statt dem Sachwertverfahren werden zur Bewertung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren verwendet. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich bei der Ermittlung des Immobilienwerts an Vergleichsobjekten, die über ähnliche Ausstattung, Baujahr und Lage verfügen. Anhand dieser Vergleichsimmobilien werden objektspezifische Zu- oder Abschläge vorgenommen, um einen möglichst realistischen Preis der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln.

Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem zur Bewertung von selbstgenutzten Immobilien an, wie z.B. Eigentumswohnungen. Potentiellen Käufern von selbstgenutzten Immobilien geht es in erster Linie um die ästhetischen Aspekte des Objekts, während die Vermietbarkeit meistens kein kaufentscheidender Faktor ist.

 

Wieviel ist mein Haus (Mehrfamilienhaus) wert?

Falls es sich um den Verkauf eines klassischen Kapitalanlegerobjekts, wie z.B. ein Mehrfamilienhaus oder auch eine vermietete Eigentumswohnung handelt, bietet sich hingegen in erster Linie das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes an. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand des Ertrags, also anhand der Überschüsse aus der Vermietung der Immobilie ermittelt.

Um den Wert der Immobilie zu bestimmen wird dieser Überschuss mit einem Vervielfältiger multipliziert und ergibt schließlich den Marktwert des Objekts. Der Vervielfältiger ist ein Produkt aus der voraussichtlichen Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz. Seine Berechnung ist identisch mit dem aus der Betriebswirtschaftslehre bekannten „Rentenbarwertfaktor“.

 

Gutachter, Berater, Immobilienrechner – so können Sie den Immobilienwert ermitteln

Für Laien ist es sehr schwer, den Wert einer Immobilie korrekt einzuschätzen. Eine Möglichkeit, eine realistische Preisvorstellung vor einem Verkauf zu gewinnen, ist die Beauftragung eines Sachverständigen zur Immobilienbewertung. Immobiliensachverständige bieten Verkehrswertgutachten in schriftlicher Form für ca. 1.000 – 3.000€ (je nach Größe der Immobilie) an. Wer auf ein Gutachten verzichten möchte, kann sich zu deutlich geringeren Preisen auch eine mündliche Auskunft eines Gutachters einholen. Diese Kurzberatungen sind in vielen Fällen schon für ca. 500€ zu haben.

Eine dritte Möglichkeit ist die Einschätzung des Immobilienwertes über einen Internet-Immobilienrechner. Diese Mini-Preiseinschätzungen werden oft schon für 50€ oder weniger angeboten, sind allerdings auch wenig genau. Jede Immobilie hat ihre Eigenheiten, welche in solch einer Ferndiagnose schnell unter den Tisch fallen. Auch zur Einschätzung was ein „guter“ oder was ein „mittlerer“ Instandhaltungszustand ist, sollte bei komplexeren Gebäudeelementen wie z.B. der Heizungsanlage, Dacheindeckung oder Feuchtigkeitsabdichtungen eine Fachmeinung hinzugezogen werden.
Bei Fragen zu Ihrer Immobilie stehen unsere Mitarbeiter im Raum Aachen, Köln und Düsseldorf gerne zu Ihrer Verfügung.

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