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Steuern beim Immobilienverkauf

Deutschland ist eines der wenigen Länder in denen es möglich ist nicht nur sein Eigenheim steuerfrei zu verkaufen, sondern auch seine vermietete Immobilie ohne Steuern zu verkaufen. Um dem Staat ein Schnippchen zu schlagen, gibt es jedoch einige Fallstricke die umgangen werden müssen.

 

Hierbei ist zwischen einer vermieteten Immobilie und einer selbstgenutzten Immobilie zu unterscheiden. Auf etwaige Veräußerungsgewinne einer selbstgenutzten Immobilie, häufig in Form von Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Eigentumswohnung, muss keine Steuer bezahlt werden, wenn diese längere Zeit vom Eigentümer bewohnt wurde.

 

Verkauf ohne Steuer: So verkaufen Sie Ihr Haus steuerfrei

Wenn Sie Ihr Haus nie vermietet haben, sondern seit Ankauf immer selbst genutzt haben, können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen. Sollten Sie die Immobilie nach dem Kauf bereits einmal vermietet haben, müssen Sie zumindest die letzten drei Kalenderjahre vor dem Verkauf in der Eigentumswohnung oder dem Haus gewohnt haben.

Weitere Steuersparmöglichkeiten bieten sich bei folgender Variante an:

Nach Ankauf können Sie die Immobilie zuerst vermieten und im Rahmen der Vermietung Renovierungen und Sanierungen steuermindernd absetzen. Wenn Sie anschließend die Wohnung selbst beziehen, können Sie die gesamte Wertsteigerung in Ihre eigene Tasche stecken, ohne dem Fiskus etwas davon abzugeben. Wichtig ist, dass Sie die letzten drei Kalenderjahre selbst dort gewohnt haben.

Große Sparfüchse setzten noch etwas oben drauf, denn ein Einzug im Dezember von Jahr eins und ein Auszug und Verkauf im Januar Jahr drei erfüllt auch die obige Bedingung des Finanzamtes!

 

Steuer beim Verkauf: Ohne Spekulationssteuer vermietete Wohnung verkaufen

Wenn Sie Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus oder die vermietete Wohnung verkaufen wollen, spielt die Dauer des Eigentums die wichtigste Rolle. Eine Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn zwischen Ankauf / Fertigstellung der Immobilie und dem Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Dabei ist das Datum der Beurkundung (Unterschrift beim Notar) der jeweiligen Kaufverträge ausschlaggebend.

Sollten Sie nicht bis zum Ablauf der 10-Jahresfrist mit dem Verkauf warten wollen, entfällt auf die Veräußerungsgewinne Ihre persönlicher (Grenz-)Steuersatz.

Die Veräußerungsgewinne sind die Differenz von Verkaufspreis und damaligem Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, etc.) und etwaigen Veräußerungskosten. Der zu versteuernde Gewinn bezieht sich jedoch auf den Buchwert der Immobilie. Haben Sie z.B. die Immobilie bereits 8 Jahre im Besitz, konnten Sie bereits 7 Jahre AfA-Abschreibung in Höhe von 2% p.a. geltend machen, sodass der Buchwert in etwa 14% geringer ist als der ursprüngliche Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.

 

Steuern beim Vererben oder Verkaufen, so sparen Sie Geld und Ärger

Haben Sie auch schon überlegt Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus Ihren Kindern zu vererben? Dies scheint auf den ersten Blick sinnvoll, kann jedoch auch zu einem finanziellen und persönlichen Problem für Ihre Kinder werden.

Einer Vererbung von einer vermieteten Immobilie zieht eine Versteuerung mit der Erbschaftssteuer für die Erben nach sich. Vererben Sie nun ein Mehrfamilienhaus mit einem vom Finanzamt attestierten Wert von 1,1 Million Euro an Ihre beiden Kinder, ergibt sich die folgende Versteuerung:

Immobilienwert 1.100.000
Steuerwert vermietete Immobilie (-10%) 990.000
Freibetrag Kind 1 400.000
Freibetrag Kind 2 400.000
Steuerpflichtiger Erwerb 190.000
Erbschaftssteuer (x 15 %) 28.500

Problematisch ist hier nicht nur, dass Ihre Kinder im Erbfall umgehend die Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu entrichten haben, ggf. ohne vorher bereits Geld aus dem Erbe erhalten zu haben, sondern auch dass nun zwei Kinder mit vermutlich unterschiedlichen Lebensphilosophien und Interessen gemeinsam ein Mehrfamilienhaus besitzen. Die Eigentumskonstellationen in Erbengemeinschaften führen sehr häufig zu Streit und Blockadehaltungen, die weder für die Immobilie noch für den Seelenfrieden der Eigentümer förderlich sind.

Daher sollte man sich als Immobilieneigentümer frühzeitig Gedanken machen, ob die eigenen Kinder die Immobilie übernehmen wollen, oder ob es unter finanziellen und persönlichen Gesichtspunkten besser ist, wenn die Immobilie bereits im Vorfeld veräußert wird und lediglich ein Geldbetrag vererbt wird. In diesem Fall kann die etwaige Erbschaftssteuer direkt aus dem geerbtem Betrag bezahlt werden, und man muss sich nicht darüber einigen, wie mit dem Vermögen umgegangen wird.

 

Bei Fragen zu Ihrer Immobilie stehen unsere Mitarbeiter im Raum Aachen, Köln und Düsseldorf gerne zu Ihrer Verfügung.

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